셀프등기에서 발생하는 비용 정리 (필요경비)

이전 포스팅에서 온라인으로 셀프등기를 준비하기 위한 방법들을 정리했었습니다

 

셀프등기 시 여러 기관들을 방문해야 하는 번거로움을 피하기 위해서

 

등기소 방문 이전까지 모든 과정을 온라인으로 할 수 있는 방법을 정리해놨었구요

 

그 과정이 궁금하신 분들은 아래 포스팅을 먼저 읽어보시길 추천합니다

 

저희는 매매 당일 계약 전, 취득세를 선결제하고 계약 직 후

 

바로 관할 등기소 방문으로 과정을 최소화할 수 있었습니다!

 

 

셀프등기, 온라인으로 준비 후 완료까지 (feat. 모두의 프린터 / 구라제거기) (tistory.com)

셀프등기, 온라인으로 준비 후 완료까지 (feat. 모두의 프린터 / 구라제거기)

 

위의 글을 정리하고 보니

 

모든 과정을 거치면서 발생한 비용에 대해선 따로 정리하지 않았어서

 

셀프등기 준비하시거나 추후 양도(매도)할 때 필요경비 계산을 위해서

 

이참에 복습(?)할 겸 한번 정리해봤습니다

 

 

 

 

우선 셀프등기 중 발생하는 비용 (2020년 9월 기준)

 

1. 중개수수료 (복비 - 중개수수료 상한 요율에 따라 다름, 아래 표 참조)

 

2. 국민주택 채권 매입비용 (공시지가와 채권 할인율에 따라 변동)

 

3. 등기신청 수수료 - 인터넷 \13,000 / 등기소 현장 결제 시 \15,000

 

4. 정부수입인지 - \150,000

 

5. 취득세 (취득세율에 따라 다름, 아래 표 참조)

 

 

저희의 경우 셀프등기에서 발생한 총비용은 약 800만 원 정도였습니다 (취득세 포함)

 

 

 

현재 사는 집 이사 다음날 사진

 

 

각 항목에 대해서 좀 자세히 알아볼까요?

 

 

1. 부동산 복비 (중개수수료)

 

부동산 계약 시 많은 분들이 잘 모르는 부분이 상한 요율이 아닌가 싶습니다

 

매매, 전세, 월세 계약 모두 정해진 수수료는 없으며

 

상한요율 안에서 중개사와 협의하는 것이 원칙입니다

 

하지만 보통 중개사분들이 청구하는 수수료는 상한 최대 요율을 요구하는 게 일반적이며

 

계약서가 작성된 이후에는 이 수수료 협상이 사실상 불가합니다

 

그리고 보통 부동산 중개보수 계산기(네이버)를 사용해서 조회하시는데

 

거기엔 부가세 10%가 포함되지 않은 금액이라는 점 유의하시기 바랍니다

 

그래서 복비 협상의 경우 계약이 진행되기 전,

 

계약서 작성을 하기 전에 협의하셔야 합니다

 

 

 

부동산 중개수수료 상한 요율표 (출처 : 한국공인중개사협회)

거래금액	상한요율	한도액
5천만원 미만	0.6%	25만원
5천만원 이상~ 2억원 미만	0.5%	80만원
2억원 이상~ 6억원 미만	0.4%	없음
6억원 이상~ 9억원 미만	0.5%	없음
9억원 이상	협의필요	상한요율 1천분의 9 이내에서 개업공인중개사가 정한 좌측의 상한요율 이하에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의하여 결정함.

네이버 부동산 중개보수 계산기 조회결과

 

 

 

2. 국민주택 채권 매입

 

채권 매입방법을 참고한 포스팅

 

국민주택채권 온라인 매입 방법 : 네이버 블로그 (naver.com)

국민주택채권 온라인 매입 방법

 

공시지가 - 매년 1월 1일 공표

 

채권 할인율 - 매일 변동

 

 

 

셀프 등기 과정 중 가장 어렵고 복잡하게 생각되는 부분이 채권 매입 부분 이더라구요

 

그래서 보통 당일에 등기소 인근 은행에서 결제하는 경우들이 많으신 거 같은데

 

이것도 온라인에서 미리 납부가 가능합니다

 

또한 미리 납부한 채권의 만기일이 매입일 기준 3주 정도이니 

 

날짜를 잘 계산하셔서 매입하시면 됩니다!

 

채권은 반드시 현금으로만 결제가 가능합니다 (온라인/모바일 뱅킹 이용)

 

* 일부 지역 등기소에 따라 계약 당일에 발권한 채권만 유효하다는 이야기도 있으니

진행하시기 전에 해당 등기소에 유선상으로 확인하시는 것이 좋습니다!

 

 

 

매입된 채권의 납부확인증을 보면 만기일을 알 수 있습니다

 

 

 

 

3. 등기신청수수료 - 인터넷 \13,000 / 등기소 현장 결제 시 \15,000

 

e-form 작성 완료 후 최종 접수를 하게 되면

 

등기신청수수료 납부가 필요합니다

 

e-form으로 접수하는 경우는 \13,000원

 

등기소에서 수기로 작성하여 접수하는 경우는 \15,000원입니다

 

 

 

 

4. 정부수입인지 - \150,000

 

등기 접수 시 같이 제출하는 인지로서

 

온라인으로 카드 결제 후 출력이 가능합니다

 

 

 

 

 

5. 취득세

 

취득세율 (출처 : 위택스)

 

취득세 = 과세표준액(매매가) x 취득세율*
*지방세법 개정(2020년 1월 1일 시행)에 따라 개정된 세율

 

매매가액	취득세율
6억원 이하	1%
6억 초과 9억원 이하	(주택 취득당시가액×2/3억원-3)/100
9억원 초과	3%(1,000분의 30)
1세대 4주택	4%

 

6억 초과 9억 원 이하에 취득세율 이해를 위한 수식

 

실제로 계산해보면 6억 원의 경우 1%

9억 원의 경우 3%로 

이 구간의 경우 1~3%로 가격에 따라 책정되게 되어있었습니다

 

복잡하게 계산할 필요 없이 직접 조회하면 빠릅니다 ㅎㅎ

 

지방세정보 > 지방세미리계산해보기 > 취득세(부동산) (wetax.go.kr)

지방세정보 > 지방세미리계산해보기 > 취득세(부동산)

 

 

 

 

위에서 정리된 비용들은 부동산을 계약하기전에

 

발생하는 비용이기 때문에 물론 고민해야 하는 부분이지만

 

불가피하게 소유하고 있던 주택을 실거주 2년을 채우지 못하고

 

매도로 처분하거나 

 

1세대 1주택이어도 실거래가가 9억원 이상일 때

 

양도세 중 공제 받을 수 있는 부분이 있습니다

 

그것이 필요경비 인데요

 

필요경비에 포함 되는 항목에는 위 내용에 썼던 부분 중 

 

1. 취득세

2. 중개수수료

3. 법무사 수수료 (셀프 등기시 해당없음)

 

항목들이 포함됩니다

 

그렇기 때문에 각 항목을 증명 할 수 있는 자료들은

 

아래와 같은 형태로 보관하시면 좋습니다

 

1. 세금계산서, 현금영수증발행, 신용카드 매출전표

2. 금융거래 증빙서류

 

 

필요경비 상세항목은 국세청에서 직접 확인 하실 수 있습니다

 

www.nts.go.kr/tax/tax07_popup/sub02_2_1.html

https://www.nts.go.kr/tax/tax07_popup/sub02_2_1.html